Préstamo garantido por inmobles en 2022

No noso material, falaremos dun tipo popular de préstamo: un préstamo garantido por inmobles. Falemos das condicións en 2022, dos bancos que o emiten e comentemos este produto con expertos.

Que é un préstamo inmobiliario

Un préstamo inmobiliario é un préstamo que o prestamista outorga ao prestatario a intereses e toma inmobles como garantía.

Información útil sobre préstamos inmobiliarios

*Indícanse as tarifas medias para o II trimestre de 2022

Podes solicitar ao banco un préstamo con diferentes argumentos da túa solvencia. Por exemplo, trae un certificado de salario do empresario (2-NDFL) ou busca un avalista: unha persoa que, en caso de insolvencia, acepta pagar a débeda. Estas son relacións financeiras normais: un banco ou outra entidade financeira confíache co seu diñeiro. A cambio, queren estar seguros de que se lles pagará.

Os inmobles poden ser un argumento a favor de dar un préstamo. Este produto financeiro chámase "préstamo garantido por inmobles".

O compromiso é unha forma especial de garantir as obrigas. A obriga neste caso é a devolución do préstamo. O cliente que contrata ese préstamo comprométese a comprometer a súa propiedade co prestamista.

Ao mesmo tempo, pode vivir no apartamento vostede mesmo ou alugalo a inquilinos, se isto non está prohibido polo contrato. Do mesmo xeito, con outros inmobles: apartamentos, edificios residenciais, vivendas, instalacións comerciais.

Un compromiso non significa que un banco ou entidade financeira poida vender o seu obxecto en calquera momento ou tomalo por si mesmo. Sempre que esteamos a falar de empresas legais, non de estafadores. Historias como esta suceden cando a xente toma anuncios imprudentemente e non mira os papeis que asinan.

Só se o cliente non pode pagar o préstamo, o banco ou outra entidade financeira ten dereito a vender, é dicir, vender a propiedade. O diñeiro irá para pagar a débeda. Se despois da venda queda algunha cantidade, entregarase ao antigo propietario do inmoble.

Beneficios de conseguir un préstamo hipotecario

Podes obter un gran préstamo. Por exemplo, 15-30 millóns de rublos para a capital é bastante realista. Nas rexións, por suposto, todo é máis modesto. Non obstante, a vontade de comprometer a propiedade é un argumento poderoso para os acredores.

Sexa máis leal ao historial de crédito do prestatario. Como sabes, todos os bancos e entidades financeiras estudan a fiabilidade do cliente. Para iso, utilizan oficinas de historial de crédito, onde se almacena información sobre onde, cando e canto pediu prestado unha persoa ás entidades financeiras. Tamén se reflicten alí os atrasos nos pagos. Pero xa que o cliente está preparado para comprometer bens inmobles, isto significa que o prestamista asegurouse con máis forza.

O crédito pódese emitir por un período máis longo. En comparación cos préstamos convencionais. Algunhas entidades financeiras permítenche pagar ata 25 anos.

Alternativa hipotecaria. Require un pago inicial, que pode non ser. Un préstamo hipotecario pódese utilizar para comprar unha nova vivenda.

Para calquera propósito. Os acredores non preguntan para que necesitas un préstamo. Isto é importante, por exemplo, para os empresarios individuais que necesitan diñeiro para desenvolver o seu negocio. Se solicitan un préstamo como persoa xurídica, entón a probabilidade de rexeitamento será maior, porque este é un risco para o banco.

Risca só coa túa propiedade. O prestatario non "configura" a ninguén, isto é se falamos de garantes de préstamos. Cando necesitas unha gran cantidade, no caso dos préstamos convencionais, podes obter préstamos de diferentes organizacións e, como resultado, podes acabar endebedándose, loitar contra os cobradores e perder a túa reputación entre os compañeiros. Ao hipotecar un piso, só arriscas a túa propiedade. Coa condición de que se tes unha familia, tales decisións deben tomarse con coidado.

O acredor e o prestatario poden ser dúas persoas diferentes. Por exemplo, unha persoa é propietaria de inmobles e a outra quere contratar un préstamo. Poden facer un trato xuntos.

A propiedade segue sendo a súa propiedade. Pódese utilizar, alugar (se non contradi o contrato de préstamo).

Obxectos apropiados que están baixo arresto. Por exemplo, o mutuários acumulou unha gran débeda por vivenda e servizos comunitarios ou atrasou o pago doutras débedas. Neste caso, a petición dos acredores, o xulgado ten dereito a embargar o ben. Algunhas organizacións de crédito aceptan tales inmobles como garantía, pero con certa reserva. Parte do préstamo do cliente destinarase ao pago da débeda para eliminar a detención.

Contras de conseguir un préstamo garantido por inmobles

Gastos de seguros. A propiedade que ofreza como garantía debe estar asegurada. Os pagos do seguro realízanse unha vez ao ano. En media, isto é de 10-50 mil rublos - o prezo depende en gran medida da casa específica, localización, prezo do obxecto. O prestamista tamén pode pedir asegurar a vida e a saúde do pagador; se non, ofrecerán unha porcentaxe máis alta.

Terás que pagar o traballo dos taxadores. Nin vostede nin o prestamista pode xulgar obxectivamente o valor dunha propiedade. Pero no caso dun préstamo, a liquidez do obxecto é importante, noutras palabras, o seu valor e a capacidade de vender. Supoñamos que un cliente quería colocar un apartamento nun edificio de emerxencia para a súa demolición. Por suposto, é improbable que o prestamista poida vender tal obxecto se ocorre algo. Polo tanto, ten que pagar a taxa. Custa 5-15 mil rublos.

Incapacidade para dispor libremente dos seus bens. Outra desvantaxe son as condicións do préstamo. Se queres vender un piso ou outro obxecto por ti mesmo, terás que pedir permiso ao prestamista que aceptou o inmoble como garantía. O máis probable é que se negue. Despois de todo, como, neste caso, reforzar a fiabilidade do mutuários? Poden permitir a venda se o cliente paga a débeda co banco co produto.

Esgota máis tempo. Para obter tal préstamo, deita polo menos unha ou dúas semanas, xa que os documentos e procedementos son moito máis longos do habitual. Non podes conseguir cartos de inmediato.

– As desvantaxes inclúen o feito de que a hipoteca é un piso. Pero os problemas só poden ser se o cliente non paga. Ou, se non pode pagar, entón non fai nada para resolver a situación. Mesmo cando entras en "atraso" nun préstamo deste tipo, sempre podes resolver o problema sen perder a túa propiedade, atopar un compromiso co prestamista, - di Almagul Burgusheva, xefe do departamento de préstamos garantidos en Finans.

Condicións para a obtención dun préstamo garantido por inmobles

Requisitos do prestatario

• A idade do prestatario é de 21 a 65 anos. Para os máis novos, raramente se fai unha excepción. Para os xubilados con máis frecuencia.
• Emprego. Non tes que traballar formalmente. E tampouco ten por que ser informal. Pero se o cliente está traballando, entón a posibilidade de aprobación do préstamo é maior. Debes traballar nun só lugar durante polo menos os últimos 3-6 meses.
• Cidadanía da Federación. Traballan con estranxeiros, pero con menos ganas.
• Co-prestatarios. Se o inmoble ten varios propietarios, están obrigados a converterse en co-prestatarios e a aprobar a promesa. Ademais, se está casado, o seu cónxuxe tamén debe ser co-prestatario. Pódese renunciar a isto se asina papeis nun notario público (ou se celebrou previamente un contrato de matrimonio), pero isto é a criterio do acredor.

Requisitos da propiedade

- O requisito principal é que a propiedade estea rexistrada como propiedade. Se non, cada valor ten criterios individuais para os inmobles. Alguén considera que a distancia desde a circunvalación de Moscova non supera os 50 km, outros miran todas as rexións. Un banco pode emitir un préstamo só para un apartamento, outro para un apartamento e casas, etc Almagul Burgusheva.

Xa dixemos que un préstamo garantido por inmobles non se dá para ningún obxecto. Polo tanto, cómpre pedir un álbum de avaliación a unha empresa acreditada. Falemos dos requisitos.

Apartamento

O tipo de garantía máis popular. Ademais, algúns acredores mesmo aceptan pisos que non pertencen ao prestatario, senón a terceiros. Iso si, se eles voluntariamente van baixo fianza. Poñamos un exemplo. Unha familia nova vive cos seus pais e quere o seu propio piso. Os pais non queren tomar un préstamo ou non se lles conceden debido á súa avanzada idade. Pero están de acordo se os recén casados ​​hipotecarán o seu piso.

O piso debe ser líquido, é dicir, pódese vender ao prezo de mercado en calquera momento. Isto é moi importante para un banco. Por suposto, non se debe colocar noutro lugar. Levan só obxectos en vivendas que non sexan de emerxencia, non para a súa demolición. Sen reurbanización ilegal. Desconfían dos pisos en casas con chan de madeira e que teñan a condición de monumento arquitectónico.

O importe do préstamo moitas veces non supera o 60-80% do valor do apartamento hipotecado. Darase un pouco máis só no caso de garantía e emprego oficial.

Por certo, tamén podes colocar unha habitación nun apartamento común. 

Apartamentos

Un novo tipo de inmobles no Noso País, que se está a desenvolver activamente nas grandes cidades. Formalmente, trátase dunha propiedade non residencial, pero ninguén prohibe vivir nela. Alí non se pode sacar permiso de residencia, non dan hipotecas preferentes, non se pode facer unha dedución fiscal dunha compra. Pero se es o propietario dos pisos, podes ofrecelos como garantía dun préstamo.

Os apartamentos son máis baratos que os apartamentos na mesma zona en vivendas similares. Pero a súa vantaxe é que son novos, o que significa que son líquidos e teñen o seu propio valor financeiro.

Townhouses

Como regra xeral, as vivendas son un tipo de inmobles urbanos de prestixio. Son aceptados de bo grado como garantía, pero sempre que o edificio sexa legal, hai todos os documentos: ocorren precedentes negativos con edificios non autorizados.

Requisitos para unha casa adosada: o apartamento está asignado nun bloque separado con entrada privada. O terreo que ten diante é do propietario.

Edificios residenciais

Se estamos a falar dunha casa de campo e outros inmobles suburbanos, así como das casas particulares da cidade, tamén se toman como garantía como medida provisional. É máis difícil coas casas de xardín en SNT, xa que o prestamista non sempre poderá vendelas rapidamente e son máis baratas. En caso contrario, aplícanse todas as mesmas regras que para os apartamentos, ademais dunha serie de criterios adicionais.

• Podes vivir na casa todo o ano. E podes chegar a el en calquera tempada.
• Non en estado de emerxencia.
• A electricidade está conectada a ela, hai calefacción (gas ou eléctrica), subministración de auga.
• A vivenda non está situada no territorio de áreas naturais ou reservas especialmente protexidas.

Como conseguir un préstamo garantido por inmobles

1. Elixe un banco ou entidade financeira

A solicitude pódese enviar en liña: a través do sitio web da empresa, deixar no call center ao operador ou acudir persoalmente á oficina. O primeiro paso requirirá o teu nome, data de nacemento e datos de contacto. Ademais, pediráselle que indique a cantidade que solicita. Tamén preguntarán polo seu tipo de propiedade.

Despois diso, o banco ou a entidade financeira fará unha pequena pausa: literalmente de dez minutos a un par de horas. Como resultado, emitirase un veredicto: a solicitude é preaprobada ou rexeitada.

2. Elaborar documentos

Se chegas á oficina, podes recoller inmediatamente un conxunto de papeis necesarios. Solicitaches a distancia? Quizais o prestamista acepte considerar escaneos de documentos en formato electrónico. Necesitarás:

• pasaporte con permiso de residencia (marca de rexistro);
• o segundo documento (poucas veces solicitado) – SNILS, TIN, pasaporte, pensión, carné de conducir;
• un certificado de ingresos, unha copia cotexada dun libro de traballo, un aviso do estado dunha conta persoal nun fondo de pensións - aquí cada acredor ten os seus propios requisitos. Algúns dan préstamos sen confirmación de ingresos e emprego, pero a maior porcentaxe;
• un documento que confirma a propiedade dos bens inmobles. Este pode ser un contrato de compravenda, un extracto da USRN dun piso ou terreo, un certificado de herdanza, un acordo de doazón ou unha decisión xudicial: todo o que confirma: es o propietario e pode desfacerse do obxecto;
• para locais residenciais, solicitarán un extracto do libro da vivenda ou un único documento de vivenda: indican cantas persoas están rexistradas no piso;
• se está casado e o seu cónxuxe non quere ser co-prestatario, pero non se opón a pignorar o piso, necesitas un consentimento notariado. Tamén é conveniente un acordo prenupcial, que establece que o cónxuxe (a) non pode dispor deste ben. O prestamista tamén pode pedirlle ao propietario que asina un certificado notarial de que o propietario do inmoble non estaba casado cando o comprou. Neste último caso, ás veces é posible sen notario, a criterio do acredor.

Busca unha empresa de valoración que fará un álbum de valoración. Podes facelo con antelación se tes présa por entregar todos os documentos nun día. Pero teña coidado: a maioría das veces os bancos e as entidades financeiras traballan só con empresas acreditadas por eles.

Outro documento importante é o seguro da propiedade. Tamén podes obter unha opinión previa da compañía de seguros de que acepta levar o teu obxecto e facturar o servizo. E de novo, teña coidado: ao traballar cos acredores de seguros tamén son selectivos.

3. Agardar á aprobación da solicitude

Ou negativa. Lembra que podes probar con outro prestamista ou volver negociar con este. Por exemplo, o mutuários contaba cunha cantidade garantida por inmobles, pero o prestamista acepta outra menor ou non lle parece en absoluto que a persoa non vai tirar das mensualidades. Pero se atopas garantes, tomas certificados de ingresos, conectas co-prestatarios, entón o préstamo pode ser aprobado.

O prazo de validez da solicitude aprobada está determinado polo propio acredor. Normalmente é dun a tres meses. Despois de todo o procedemento terá que pasar de novo. Non obstante, se buscas as mellores condicións de préstamo garantidos por inmobles, xa terás a man todos os documentos necesarios e poderás solicitar a outras entidades financeiras.

4. Rexistrar unha promesa

En Rosreestr -este departamento é responsable da contabilidade dos inmobles no país- debería haber un rexistro de que se impuxo un gravame aos inmobles. A partir de agora, o propietario non poderá vender libremente o obxecto e enganar ao acredor.

Para rexistrar unha promesa, ten que ir ao MFC ou Rosreestr. Ás veces podes prescindir das visitas presenciais. As entidades financeiras usan activamente a sinatura electrónica e practican a presentación de documentos a distancia. Podes emitir ti mesmo unha sinatura electrónica e, se non sabes onde e como, o prestamista informarao. A sinatura págase, de media, 3-000 rublos. Algúns acredores danllo aos seus prestameiros.

5. Obtén cartos

Despois de asinar o contrato, pode solicitar diñeiro en efectivo ou mediante transferencia a unha conta bancaria. O banco tamén emitirá un calendario de pagos. Quizais o primeiro pago teña que facerse xa no mes en curso.

Onde é o mellor lugar para obter un préstamo hipotecario?

Bancos

A opción máis popular. Os préstamos garantidos por apartamentos, edificios residenciais, apartamentos e mesmo garaxes son emitidos tanto por organizacións da cúpula do Banco Central (as maiores organizacións en canto a número de clientes e activos) como de compañeiros máis "modestos". Por exemplo, os bancos rexionais.

Os bancos son moi escrupulosos á hora de avaliar o retrato do prestatario. Comproban coidadosamente os documentos e o proceso de aprobación da solicitude pode levar unha semana ou máis. Os bancos tamén son menos acomodados á hora de determinar o importe máximo do préstamo. Esta é unha gran empresa que quere asegurarse se o prestatario de súpeto non paga.

Prepárate para que na publicidade o banco te atraiga cunha taxa única nun préstamo garantido por inmobles e, cando mire os teus documentos, ofrecerá unha máis alta. Para reducilo nalgúns puntos, ofrecerán converterse no seu cliente de nómina ou adquirir un seguro adicional dos socios.

Investimentos

Hai empresas e investidores privados que ofrecen préstamos. Estamos obrigados a afirmar que para 2022 esta é unha zona "gris" en canto á legalidade deste tipo de préstamos. No Noso País está prohibido que os investidores privados poidan conceder préstamos a persoas físicas con garantía inmobiliaria. Só empresas (IP ou LLC).

Non obstante, atópanse lagoas na lei. Ademais, ao bordo da fraude co rexistro de persoas xurídicas ficticias. Ou reescriben directamente a propiedade do prestatario sobre si mesmos, enganándoo.

Se decides tomar un préstamo dun investidor garantido por inmobles, asegúrate de consultar cun avogado independente para que poida ler o contrato sobre "significados ocultos" e axudarche coa transacción. 

Vías adicionais

No Noso País, hai CPC – cooperativas de crédito e de consumo. Ten accionistas: en liñas xerais, persoas que investiron o seu diñeiro nun fondo común para que outros accionistas, se fose necesario, poidan usalos. Por suposto, non por "grazas", senón en termos mutuamente beneficiosos. Teña en conta que as CCP legais están no rexistro do Banco Central.

Un préstamo garantido por inmobles no CPC funciona así. O cliente convértese no seu accionista. El pide un préstamo. A cooperativa acepta ou rexeita. Todo é como nun banco, pero os CCP son menos esixentes coa personalidade do prestatario e aproban o préstamo máis rápido. Pola contra, establécese unha porcentaxe máis alta (non pode ser superior á que determina o Banco Central). Algúns bancos "agresivos" refírense aos pagos atrasados.

Anteriormente, as IMF (organizacións de microfinanzas, nas conversas cotiás chámaselles "diñeiro rápido") e as casas de penhores tamén podían dar préstamos garantidos por inmobles. Agora non están autorizados a facelo.

Comentarios de expertos sobre un préstamo garantido por inmobles

Preguntamos Almagul Burgushev, xefe do departamento de préstamos garantidos da empresa financeira comparte a túa opinión sobre o servizo.

“Os préstamos con garantía inmobiliaria só cobran impulso cada ano. A xente comezou a entender que isto é realmente rendible: as taxas son moito máis baixas que os préstamos ao consumidor, o prazo tamén aumentou ata 25 anos. Non hai ningunha idea errónea sobre os perigos de tales préstamos. Os clientes contratan ese préstamo para, por exemplo, pechar outros cinco ou dez préstamos. Despois de todo, é máis rendible pagar nun banco. O importe máximo do préstamo garantido por inmobles é posible ata o 80% do valor do obxecto.

Recorren a tales préstamos para abrir o seu propio negocio ou apoiar un negocio persoal. Tamén hai situacións máis tráxicas nas que se necesita unha cantidade impresionante para unha operación de familiares.

Por suposto, podes vender un apartamento, pero se unha persoa está segura de que pode pagar, entón por que non usar un préstamo? Sempre podes vender, aínda que colleches un préstamo garantido e de súpeto non puideses pagar. Este tipo de préstamo é adecuado para quen saiba exactamente de que fontes devolverá o préstamo.

En canto aos acredores. Os bancos son sempre un prazo de préstamo máis longo e unha taxa máis baixa. Pero a consideración da solicitude é máis longa e son máis esixentes para o mutuários, historial de crédito, emprego. Moitas veces un cliente pensa que se promete o seu apartamento, o banco non debería facerlle preguntas innecesarias. Non obstante, o banco segue atento ao prestatario, por moito que custe o seu apartamento.

As cooperativas de crédito (CPC) xa son máis fieis aos clientes, pero as taxas poden ser lixeiramente máis altas que as bancarias. Os investidores privados son igual de leais. Pero iso non significa que estean repartindo cartos entre todos. Non se requiren certificados de ingresos, pero avalían a fiabilidade dun potencial prestatario nunha entrevista. Un investidor pode obter diñeiro o día do tratamento e isto é certamente unha vantaxe.

En teoría, se un cliente necesita atopar diñeiro rapidamente, pode solicitalo a un investidor ou a un CPC e, a continuación, refinancialo cun banco". 

Preguntas e respostas populares