Como hipotecar un piso e conseguir cartos en 2022: instrucións paso a paso con consellos de expertos

Tras a situación da economía, os bancos suavizan ou endurecen a súa política de crédito. Hai 20 anos, os préstamos emitíanse con coidado: garantidos ou garantidos. Co paso do tempo apareceron máis institucións de microfinanzas e tamén aumentou o número de préstamos e tarxetas de crédito emitidas. O nivel de requisitos para os mutuários diminuíu.

Pero a turbulencia económica dos últimos anos está obrigando aos bancos e outros prestamistas a volver ser máis selectivos. En 2022, a única forma segura de conseguir un préstamo é hipotecar un piso e conseguir diñeiro rapidamente.

Preparamos instrucións paso a paso e falamos cun experto sobre como facer todo ben.

O principal sobre a promesa dun apartamento

Requisitos de hipoteca de apartamento

No Noso País, non hai requisitos uniformes para a hipoteca dun piso, nin para a propiedade en si nin para a persoa que quere recibir diñeiro. Os acredores están guiados unicamente polos seus intereses financeiros e a avaliación do risco.

Por exemplo, un banco nunca tomaría un apartamento en ZATO como garantía, porque estas son cidades pechadas. Se o prestatario non pode devolver o diñeiro, o piso terá que ser vendido e será difícil facelo. E é importante que o prestamista recupere o diñeiro o antes posible. Outro banco pode aceptar un apartamento deste tipo, pero ofrecer unha taxa lixeiramente máis alta e dar diñeiro menos do que realmente custa a vivenda.

O retrato permitido do prestatario tamén é diferente para cada prestamista. Os grandes bancos poden rexeitar se unha persoa non ten un emprego e ingresos permanentes. Ou ofrecer condicións menos favorables. As cooperativas de crédito e de consumo e os investidores privados, pola contra, non son tan críticos á hora de avaliar o diñeiro do solicitante.

Analizamos as ofertas dos acredores en 2022 e derivamos os requisitos da "media aritmética" para a garantía dun piso no Noso País.

O apartamento está situado nunha cidade onde hai unha oficina de representación do prestamista. Se o banco (aínda que non só pode aceptar vivenda como garantía) non ten sucursais e sucursais na súa localidade, é improbable que se considere un apartamento deste tipo. O motivo é sinxelo: se o prestatario non pode pagar a débeda, terá que ser desaloxado, demandado e vendido. Estes son custos para o prestamista, especialmente se ten a súa sede noutra cidade.

Estado do apartamento. O prestamista non mirará novos fondos de pantalla e fiestras de dobre acristalamento. Por suposto, se o apartamento está despois dun incendio, entón non está líquido. Pero, en xeral, os mobles fermosos e un novo conxunto de cociña non afectan o custo. Despois de todo, é un piso que está a ser hipotecado, que potencialmente pode venderse rapidamente.

É importante para os acredores que a casa non é de emerxencia, en ruínas. Hai requisitos para o número de pisos e o número de apartamentos. Por exemplo, as casas de dous pisos con seis apartamentos, que foron construídas nos primeiros anos soviéticos, non están baixo os criterios da maioría dos acredores. Se a casa ten pisos de madeira, tamén, o máis probable é que a fianza non sexa unha opción.

Todas as comunicacións deben estar funcionando: gas, luz, calefacción e abastecemento de auga. Na maioría das veces non se permite a reurbanización ilegal. Por exemplo, se a parede entre a cociña e o cuarto foi demolida nun apartamento cunha cociña de gas, isto é fundamental. Pero se só se refacese a despensa, entón está a discreción do banco. As urbanizacións legalizadas no BTI son aceptables.

Como sabe o prestamista que o piso é líquido? É sinxelo: terás que pedir unha avaliación. Este é un servizo de pago. No noso país, o custo medio é de 5-15 mil rublos. O especialista virá, tomará fotos, escribirá unha conclusión: un álbum de avaliación. O inspector indicará o custo medio de venda dun apartamento, en base ao cal o banco extraerá conclusións sobre o tamaño do préstamo.

A base da propiedade. En pocas palabras, como conseguiches este apartamento. Unha base ideal para un prestamista é un contrato de compravenda. É dicir, unha vez compraches unha casa e agora queres hipotecala. Ou privatizou un piso. Lembremos que a privatización comezou en 1991.

Desconfían dos pisos recibidos en virtude dun acordo de doazón e como herdanza. Especialmente se o piso mudouse a ti recentemente. De súpeto, nun par de meses, revelaranse antecedentes penais ou xudiciais? Por exemplo, haberá herdeiros cuxos intereses non se tiveron en conta á hora de repartir bens.

Ao mesmo tempo, aínda se aceptan estes apartamentos, pero se lles pide que emitan un seguro de título. En virtude desta póliza, a compañía de seguros comprométese a pagar diñeiro por un piso se de súpeto se recorre ante un tribunal un acordo de doazón ou herdanza.

Non son adecuados os pisos detidos e aqueles para os que se asina un acordo de doazón. O xulgado pode incautar o piso. Isto ocorre cando o seu propietario, por exemplo, está involucrado nun proceso penal. Ou cobran débedas del. O prestamista non aceptará un piso para o que xa se fixo un acordo de doazón.

A maioría das veces non aceptan pisos alugados. Pero o prestamista non pode descubrir isto, só crea a túa palabra. Outra cousa é que en caso de emerxencia, isto pode non xogar ao teu favor. Imaxina que ten hipotecado un piso e asegurado, pero ao mesmo tempo estás alugando a inquilinos. Tiñan unha fuga de gas e a vivenda estaba danada. O piso foi usado por outras persoas e a compañía de seguros rexeitará pagar unha indemnización.

Requisitos dos prestatarios

Cando queres conseguir diñeiro garantido por un apartamento, o prestamista tamén te valorará como prestatario. Os bancos teñen os criterios máis estritos.

Idade. Na maioría dos casos, un cidadán pode dispoñer da súa propiedade a partir dos 18 anos. Hai excepcións para as persoas maiores de 16 anos, se a emancipación é recoñecida a través do tribunal, é dicir, unha persoa considérase plenamente capaz, o que significa que pode dispor de bens, incluída a pignoración.

Non obstante, ao emitir préstamos, os bancos aumentan a idade mínima do prestatario. A barra inferior adoita ter entre 20 e 21 anos. A barra superior é bastante ancha: de 65 a 85 anos. A esta idade, o préstamo xa debería estar totalmente pechado.

Exemplo. Un habitante da cidade de 50 anos quere hipotecar un piso e devolver o diñeiro ao banco durante 20 anos. Non obstante, o banco só presta préstamos a prestatarios menores de 65 anos. É dicir, terás que tomar un préstamo só por 15 anos ou buscar outro banco.

Experiencia laboral e ingresos.  As cooperativas de crédito de consumo (CPC) e os investidores privados son o máis fieis posible a aqueles que queren hipotecar un piso e conseguir cartos. Os bancos son de novo os máis críticos neste aspecto. Prepare un certificado 2-NDFL (sobre os ingresos), debe estar empregado no último lugar durante polo menos 3-6 meses. Ao mesmo tempo, os bancos entenden que non todos funcionan oficialmente. Polo tanto, poden aceptar o seu extracto bancario como alternativa. A declaración debe mostrar que o prestatario recibe diñeiro con certa regularidade e que ten fondos nas súas contas.

Historial de crédito. En primeiro lugar, os bancos están prestando atención a iso; o CPC tamén o está mirando. O historial de crédito gárdase en oficinas especiais. Transmiten información sobre que préstamos están rexistrados para esta persoa, se os pagos se realizan a tempo. 

Instrucións paso a paso para hipotecar un piso

1. Escolla un prestamista

A elección é entre bancos, unha cooperativa de consumidores de crédito (CPC) ou un investidor privado. Cada un ten as súas propias vantaxes e desvantaxes, que comentaremos a continuación.

2. Elaborar documentos

Para hipotecar un apartamento necesitarás:

• cubrir un formulario de solicitude (cada prestamista ten o seu propio formulario);
• pasaporte orixinal con rexistro;
• o segundo documento (SNILS, carné de conducir, NIF, DNI militar, pasaporte e, ás veces, todos á vez - cada acredor ten os seus propios requisitos);
• Certificado de ingresos 2-NDFL (podes solicitalo no departamento de contabilidade ou descargalo na túa conta persoal na páxina web do servizo tributario -en primeiro lugar, son os bancos os que o solicitan);
• unha copia do libro de traballo ou un extracto del (os bancos tamén o preguntan);
• se está casado e non ten un contrato de matrimonio, segundo o cal o cónxuxe (a) non posúe un apartamento e non actúa como co-prestatario dos préstamos, entón necesitas un certificado da oficina de rexistro;
• confirmación da propiedade do apartamento: un contrato de compravenda, un extracto da USRN, un certificado de herdanza, un acordo de doazón ou unha decisión xudicial.

3. Comprender o seguro e a valoración

En primeiro lugar, o prestamista pedirá unha valoración do piso. A lei non obriga a facelo, pero na práctica case sempre se realiza este trámite. É imposible crer a palabra do mutuários de que o seu apartamento custa unha certa cantidade. As empresas de avaliación traballan rapidamente. Antes diso, comprobe se algunha empresa de taxación é apta ou só entre as acreditadas por un banco ou un CPC. O especialista virá, fará un álbum de avaliación (de media en 1-3 días) e escribirá unha conclusión sobre o custo da vivenda.

Despois diso, o prestamista poderá anunciar a cantidade que está preparado para dar en garantía. Teña en conta que ninguén dará o 100% do prezo dun apartamento a crédito. Ben, se dan 80-90% do valor de mercado. Por exemplo, o avaliador escribiu que a propiedade vale 10 millóns de rublos. O prestamista acepta dar o 75% desta cantidade, é dicir, 7,5 millóns de rublos. Lembre que o prestamista non é o comprador do piso. Ten unha tarefa diferente: dar diñeiro, gañar cartos e, se algo saíu mal, vender rapidamente a promesa e devolver a súa.

Antes da transacción, terás que acordar o seguro do apartamento. A compañía de seguros debe confirmar que está lista para asegurar o obxecto e a vida do prestatario. Formalmente, calquera empresa é adecuada. Non obstante, os acredores adoitan indicar o grupo de aseguradoras coas que traballan. Se escolle outra empresa, a solicitude pode considerarse máis longa ou mesmo rexeitada sen explicación.

O prestatario non está obrigado a asegurar o título (falamos deste servizo anteriormente). Pero o prestamista, de novo, neste caso, pode rexeitar ou aumentar a taxa.

4. Rexistrar unha promesa

Nesta fase, o Estado, representado por Rosreestr, está implicado no caso. Este departamento é responsable da contabilidade de terreos e inmobles no país. Non lle importa para que contratas un préstamo e en que condicións. Actúa como unha especie de garante da pureza da transacción. Nesa parte dela que a partir de agora na USRN ao lado do teu piso haberá un gravame. A declaración indicará que o piso está comprometido. Isto é necesario para evitar disputas no futuro.

5. Condicións de aprobación do préstamo e recepción de diñeiro

De media, todo o proceso leva 14 días. Isto é se non te apresuras a ningures, pero non atrasas a recollida de documentos. Vexamos en que consiste este período de tempo:

• aprobación previa da solicitude por parte do prestamista: en 2022 leva unhas horas e ata minutos;
• aprobación da solicitude: ata cinco días, o procedemento máis longo é cos bancos, nesta fase debes proporcionar todos os documentos;
• seguros e valoración: as empresas traballan rapidamente, pero non ao instante, tardaremos ata cinco días para estes procedementos;
• rexistro dunha pignoración en Rosreestr –cinco días hábiles desde a data de recepción da solicitude e dos documentos anexos a ela, ao rexistrarse a través do MFC–, sete días hábiles, aínda que todos poden gastalo máis rápido;
• recibir diñeiro - inmediatamente despois do rexistro da prenda.

Onde é o mellor lugar para alugar un apartamento?

1. Bancos

A opción máis rendible en termos de tarifas. Será menos que en CPC e investimentos. Pero hipotecar un piso e conseguir cartos é o máis difícil. Porque consideran coidadosamente o prestatario: declaración de ingresos, libro de traballo, historial de crédito. Podes prescindir del, pero entón a taxa será máis alta. Ademais, a velocidade de aprobación por parte dos bancos é a máis baixa posible. Non conseguirás cartos rapidamente.

2. Investidores privados

En 2022, os investimentos poden emitir diñeiro baixo fianza só a empresarios individuais e persoas xurídicas para o desenvolvemento empresarial. Prohíbeselles prestar aos cidadáns comúns.

Se tes un empresario individual ou LLC e un apartamento axeitado para a fianza, podes obter un préstamo dun investidor. Esta é unha persoa común que está interesada en obter ingresos. Ao mesmo tempo, pode actuar a través dun corredor, unha empresa de xestión que acompaña a parte legal da transacción.

Os investimentos teñen un tipo de interese máis alto nos préstamos que os bancos e os CPC. Pero podes conseguir cartos o máis rápido posible.

3. Outras opcións

As organizacións de microfinanzas, tamén son IMF ou "diñeiro rápido" non poden aceptar pisos como garantía. A lei prohibe. As casas de penhores tampouco levan vivenda. Só quedaron as CPC: cooperativas de consumo de crédito. O seu rexistro está na páxina web do Banco Central¹. Se unha empresa non está na lista, non traballes con ela.

O CPC só presta préstamos aos seus accionistas. Segundo os estándares modernos, o formato parece arcaico. Despois de todo, inicialmente, as cooperativas foron inventadas como "fondos de axuda mutua". É dicir, un grupo de persoas únese e decide: sumemos cartos a un fondo común, e se algún dos accionistas necesita os fondos, dámoslle un préstamo. E axudaremos a unha persoa, e nós mesmos gañaremos cartos.

As PDA modernas funcionan do mesmo xeito, só que aceptan case todos como accionistas e non necesitas pagar cartos para unirte. É dicir, o prestatario é aceptado na cooperativa, dan un préstamo garantido e el paga o diñeiro ao CCP. En canto paga a débeda, pode marchar. 

As cooperativas son o máis leais posibles ao retrato do prestatario e dan a aprobación máis rápido que os bancos. Pero a súa porcentaxe é maior.

Condicións de amortización da hipoteca do piso

Todas as condicións están especificadas no contrato de préstamo. Non son moi diferentes dos préstamos habituais. Os pagos deben realizarse todos os meses en determinadas datas. Podes devolver o préstamo antes de tempo sen ningunha penalización. Cando se paga a débeda, quítase o depósito de garantía do apartamento.

O banco ten dereito a tomar a propiedade se o prestatario atrasa os pagos polo menos un día tres veces ao ano. Unha ameaza real de quedar sen fogar para todos os membros da familia, incluído un menor de 18 anos.

Mentres pagas a débeda, non podes facer nada co piso sen o consentimento do acredor. Podes vivir, facer reparacións cosméticas tamén. Pero reurbanización, venda e aluguer - só co permiso do propietario da prenda.

Preguntas e respostas populares

Responde preguntas Avogado da GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Fontes de:

1. Páxina web do Banco Central. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Lei Federal n.o 16.07.1998-FZ do 102 de xullo, 26.03.2022 (modificada o 01.05.2022, 19396) "Sobre hipoteca (pensión de bens inmobles)" (modificada e completada, en vigor a partir do 8 e 3 de maio) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.